전세사기 유형 3가지

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최근 인천 미추홀구 전세사기로 인해 고통받는 분들이 많이 계셔서 너무 안타깝습니다.ㅠㅠ 그래서, 전세사기 유형에 대해 알려드릴게요. 🙂

 

‘전세사기’가 뭔가요?

전세사기란 주택 임대차(전월세) 계약 시 임대인에게 지불하는 보증금을 주택임대차계약이 끝났는데도 돌려받지 못하는 거에요. 즉, 임대인이 세입자(=임차인)의 보증금을 떼먹는 건데요, 그동안 이렇게 세입자가 떼인 보증금만 약 2조원이고, 피해 건수도 계속 늘어나고 있는 추세라고 해요.

특히, 부동산 상승장의 끝물이었던 시점에 전세 계약을 한 사람들이 피해자가 되는 경우가 많은데요, 지금처럼 부동산 시장의 끝없는 하락장에서는 기존 전세보증금에서 수천만원부터 수억원씩 떨어지기 마련이거든요.

피해자는 대부분 20대부터 30대 사이의 사회초년생이나 신혼부부인 경우가 많기 때문에 더 안타까운 상황이 만들어지고 있답니다.ㅜㅜ

사진에는 이쁜 집들이 많은데요 계약할 때는 전세사기 유형을 잘 파악하셔야 해요

다양한 전세사기 유형

 

전세사기 유형 – 갭투자

뉴스에서 이슈거리가 된 빌라왕, 건축왕의 경우 본인 명의로 소유한 주택이 수백 채 또는 1,000 채 이상인 경우가 많은데요, 그렇게 수백 채씩 보유할 수 있었던 이유가 신축 빌라의 경우 매매 시세를 정확하게 파악할 수 없다는 맹점이 있기 때문이에요. 즉, 빌라를 2억에 매수한 후 2.4억에 전세를 놓으면 돈 한 푼 들이지 않고도 빌라의 소유주가 될 수 있고, 세금과 수수료 등을 차감한 나머지 돈으로 또 다른 곳에서 빌라를 매수하는 패턴으로 주택 여러 채를 구입할 수 있고, 이것이 대표적인 갭투자의 방식이에요.

정부의 강력한 대출 규제 전에는 이렇게 10여 채의 주택을 소유한 분들을 어렵지 않게 만날 수 있었는데요, 부동산 상승장이 끝나고 하락장이 시작되면 임대인이 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 발생하기 때문에 리스크가 큰 투자 방법이라는 건 알고 계셔야 해요.

 

 

전세사기 유형 – 집주인 변경

내가 살려고 하는 지역에 두 개의 전세 매물이 나와 있고, A는 신축에 2.1억, B는 10년된 구축에 2억이라면 1천만원 정도를 무리해서라도 엘리베이터도 있고, 새 집이라는 장점도 있어서 A를 선택하는 경우가 많은데요, 신축 빌라는 건물 준공 후 건축주와 계약서를 작성하게 되는데요, 이렇게 계약이 완료된 후 건축주는 보증금을 모두 받고 다른 사람에게 매도해서 명의 이전을 할 경우 문제의 소지가 있어요.

예를 들어, 총 다섯 가구로 구성된 빌라를 한 가구당 2억원씩 보증금을 받으면 총 10억원이고, 건축주는 웃돈을 1억원 얹어서 11억원에 매수인(새로운 임대인)에게 빌라를 양도하면 위에서 설명드렸던 갭투자처럼 매수인은 11억원이 아닌 1억원으로 빌라를 소유하게 되고, 10억에 매도했다면 10원짜리 하나 보태지 않고 빌라의 소유자가 되는데요, 추후 주택임대차계약이 만료되는 시점에 매수인이 보증금을 반환할 수 있는지 여부를 확인할 수 없다는 게 문제가 되거든요. 게다가 바뀐 집주인은 대부분 ‘명의대여자’이기 때문에 사실상 전세금을 반환할 수 있는 능력이 없는 사람들이에요.

또한, 공시가 150% 제도(HUG의 전세금안심대출 기준)를 이용하거나, 감정평가사와 사전에 입을 맞춘 후 감정가를 부풀린 경우라면 상기된 2억원의 보증금도 터무니없는 가격이 될 수도 있는 거에요. 서울 강서구 화곡동 일대의 신축 빌라 상당수가 이런 방식으로 전셋값이 매겨졌어요. 결국 시작부터 ‘깡통 전세’가 될 수밖에 없는 구조였던 거죠.ㅜㅜ

특히나 지난 정부 5년간 공동주택 공시가가 70% 이상 상승하면서 빌라 공시가 급등이 전셋값 동반 상승으로 이어졌고, 투자자 입장에서는 임차인의 전세금으로 빌라를 매입할 수 있는 ‘무갭 투자’를 위한 환경이 조성되었던 거에요.

여기에 분양업자들이 네이버에 신축 빌라 광고를 하고, 보통 5,000만원의 리베이트를 받으면서 전세 임차인에게 중개수수료 0원, 대출이자 등 이자지원금 1,500만원의 혜택을 주는 척하면서 뒤로는 3,500만원의 수익을 만든 거에요. 그것도 빌라 한 채 전세 거래 성사에 대한 수수료인데요, 아무리 생각해도 너무 심하지 않나요?

전세사기 유형은 이런 공동주택에서 자주 발생해요

전세사기 유형 – 법의 허점을 악용

주택임대차보호법에서 규정한 임차인의 대항력은 주택의 인도와 전입 신고를 완료한 그 다음 날 0시부터입니다. 즉, 주택임대차계약에 따라 2023년 4월 26일 주택의 인도 및 전입 신고를 완료했다면 대항력은 4월 27일 0시부터 효력이 발생하게 되는 거에요.

Tip. 주택임대차보호법
이 법은 임차인의 권리를 보호하기 위해 마련되었고, 대항력 외에도 우선변제권, 최우선변제권, 차임 및 보증금 증감청구권 그리고 임차권등기명령제도 등 도움이 되는 내용이 많이 있으니까 참고해주세요.

 

다시 내용으로 돌아가서, 대항력의 효력은 그 다음날 0시부터 발생되지만, 근저당권 설정의 경우에는 등기가 이뤄지는 당일부터 효력이 발생한다는 점을 악용하는 거에요. 임대인의 근저당권 설정 등기와 임차인의 주택 인도 및 전입 신고가 동일한 날짜에 진행이 된다면 근저당권이 1순위가 되고, 임차인의 대항력은 후순위로 밀린다는 거죠. 혹시라도 임대인의 주택이 경매로 넘어갈 경우 우선 또는 최우선변제권에 해당하는 금액을 제외한 나머지 보증금은 근저당권의 후순위이기 때문에 반환받기 어려울 수도 있는 거에요.

이 외에도 공인중개사가 임대인과 임차인을 속이고 ‘이중 계약’을 하거나, 물건 하나에 여러 임차인과 계약하는 ‘다중 계약’으로 사기를 치는 경우도 있는데요, 저는 아직 이렇게 악독한 공인중개사를 본 적은 없어요. 그리고, 앞으로도 이런 분들은 전설 속에만 계셨으면 하는 바람이네요. 🙂

참고로, 2023년 4월 18일 주택임대차보호법 개정으로 인해서 임차인 보호가 한층 강화되었는데요, 자세한 내용은 아래 링크를 참고해주세요.

주택임대차보호법 개정

 

오늘은 전세사기 유형에 대해서 알아봤는데요, 도움이 되셨나요?
다음 포스팅에서는 전세사기 피해를 예방하는 방법에 대해서 안내해드릴게요.

오늘도 소중하고 행복한 하루 보내세요~

 

 

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