부동산 투자가 처음이라 어디서부터 시작해야 할지 고민이 많으실 텐데요, 그래서 부린이(부동산 초보자)를 위한 단기간에 수익을 창출하는 수익형 부동산투자의 단계별 가이드와 활용 방법에 대한 팁을 알려드릴게요.
수익형 부동산투자에 대한 이해
부동산 투자는 기본적으로 수익을 목적으로 부동산을 구매, 보유, 관리(및 임대) 그리고 매매하는 것입니다. 부동산이란 단어만 봤을 때, 움직여 옮길 수 없는 재산으로 ‘토지와 그 정착물’을 말합니다. 그러나, 주변의 여러 요인으로 인해서 끊임없이 변화하기 때문에 외형적으로는 움직일 수 없는 것처럼 보이지만, 감히 ‘살아 있다’라고 말할 수 있습니다. 그 ‘살아있음’으로 인해서 부동산에 투자하는 분들이 수익을 창출할 수도 있고, 손실이 발생할 수도 있고요.
부동산투자의 종류
- 주거용 부동산
아파트, 빌라, (주거용) 오피스텔 등
장점 : 비교적 안정적인 수익과 자산가치 상승 기대
단점 : 아파트, 빌라 등의 경우 투자 금액이 큰 편 - 상업용 부동산
상가(점포), 사무실, 공장 등
장점 : 임차 수익이 주거용보다 큰 편
단점 : 주거용 부동산에 비해 대출이 까다로움 - 토지
임야, 농지, 나대지 등
장점 : 주거용, 상업용에 비해 가격대가 저렴하고 농지는 추후 농지 연금으로의 전환도 가능
단점 : 보유 기간 중 직접 농산물 등을 생산하지 않으면 기대 수익이 거의 없음 - 이외 재개발, 재건축, 숙박 시설, 지식산업센터, 투자형 부동산 펀드 등 다양한 종류의 수익형 부동산투자 방법이 있지만 보다 전문적인 내용이므로 상기된 3가지(주거용, 상업용, 토지)를 먼저 배우고 익힌 후에 종목을 확장해나가는 방법을 권장해드립니다.
수익형 부동산투자의 장점
- 부동산은 유형 자산(Tangible Asset)이다
주식이나 증권과는 달리 부동산의 수익과 지출 그리고 조건의 투명성과 확실성이 뚜렷하므로 제1, 제2금융권에서도 부동산을 담보로 쉽게 대출을 받을 수 있습니다. - 장기적으로 가치는 상승하게 되어 있다
시간의 흐름에 따라서 부동산의 가치는 상승하게 되므로, ‘부동산 불패’라는 말이 생겼습니다. 그렇다고 해서 방치해 둔 부동산의 가치가 무조건 오른다는 것은 아닙니다. 보유 기간 중 관리도 중요하다는 말입니다. 또한, 가치 상승은 부동산의 가격 상승으로 이어지는 경우가 일반적입니다. - 꾸준한 현금 흐름
수익형 부동산투자는 임대 소득을 통해 꾸준한 소득 흐름을 창출할 수 있습니다. 이를 통해 투자 비용을 충당하고 추가 수입을 제공하는 데도 도움이 됩니다. - 투자에 대한 직접적인 통제
부동산 투자자는 직접 경영에 참여해서 통제 및 관리를 할 수 있습니다. 부동산 물건의 유지·보수 및 임대료 관리, 리모델링, 이런 행위들을 통해서 부동산 가치를 높이고 더 큰 수익을 창출할 수 있습니다. - 투자 포트폴리오의 다양화
개인의 투자 포트폴리오에서 차지하는 비율에 따라 차이는 있겠지만, 부동산은 주식, 채권 등 다른 자산과의 상관관계가 낮아서 시장 변동성에 대한 완충 역할을 합니다. - 인플레이션 헤지
통상적으로 인플레이션이 증가함에 따라 부동산 가치와 임대료도 상승하여 투자자에게 투자 구매력을 유지할 수 있는 수단을 제공합니다.
수익형 부동산투자 방법 6단계
1단계 : 투자 목표 설정
부동산 투자를 시작하기 전에 투자 목표를 설정하는 것이 중요합니다.
수익형 부동산투자의 종류 중에서 내가 쉽게 접근할 수 있는 종목이 무엇인가? 수익형 부동산투자를 통해 무엇을 달성하고 싶은가? 은행 예금 이자보다 조금 높은 수준인 10% 수익을 목표로 할 것인지, 중·장기 목표에 따라 연간 30~50% 수익을 목표로 잡을 수도 있습니다. 또는 임대료 수입을 늘려서 안정적인 노후를 준비하겠다는 목표도 있을 것입니다. 이렇게 투자 목표를 설정하면 자신에게 적합한 투자 유형을 결정하는 데 도움이 됩니다.
2단계 : 예산 결정
투자 목표를 설정했으면 다음 단계는 예산을 결정하는 것입니다. 선택한 종목에 따라서 레버리지 활용 및 수중에 가지고 있는 예산을 먼저 파악하고, 그 예산에서 크게 벗어나지 않는 투자를 하셔야 합니다. 아직 투자에 대한 선구안이 갖춰져 있지 않은 상태에서 내가 감내할 수 없는 수준으로 투자해서 손실이 발생한다면 회복 불가능 상태에 빠질 가능성이 상당히 높습니다. 그러므로, 초기 투자는 적은 금액 단위로 시작하는 것이 좋습니다. 또한 예산을 알면 내가 선택할 수 있는 투자 유형을 결정하는 데 도움이 됩니다.
3단계 : 시장 조사
수익형 부동산투자 전 필수 사항은 철저한 시장 조사입니다. 지역 부동산 시장과 투자하려는 지역의 동향, 정부의 정책( 및 이자율, 주택 공급 및 수요, 경제 지표 등)에 관해서 공부하셔야 됩니다. 이런 흐름을 파악하는 눈은 아무런 노력 없이는 절대 얻을 수 없습니다. 그리고, 투자의 성공을 위해서는 수익이 날 수 있는 적합한 부동산을 찾는 것이 중요하며, 발품을 쓰지 않고 컴퓨터 앞에서만 분석하는 것은 ‘앙꼬 없는 찐빵’입니다. 또한 시장 조사를 통해 사람들의 심리, 수요가 있는 부동산 유형 그리고 잠재적인 투자 수익을 결정하는 데 도움이 될 것입니다.
※ 특히, ‘입지’에 대한 감각을 익히셔야 합니다. 입지에 대한 평가와 입지가 부동산 가치 상승에 어떤 영향을 미치는지 파악할 수 있어야 합니다. 이건 ‘임장’ 없이는 불가능합니다.
4단계 : 부동산 투자와 관련된 세금
부동산은 취득 시점부터 보유, 양도 시점까지 세금(국세 + 지방세)과 연결되어 있습니다. 그러므로, 단순히 부동산 물건의 가격만 봐서는 안 되고 그와 관련된 세금까지 면밀하게 분석하고 계산해 낼 수 있어야 합니다. 예를 들어, 5억원 상당의 상가 매매 시 부가가치세를 무시해서 처음에는 수익이 5천만원이었다가 부가세로 인해서 수익이 제로가 되는 경우도 허다합니다. 세금 공제는 수익을 늘리는 방법이 되므로 내가 받을 수 있는 공제 혜택에 대해서도 정확하게 알고 계셔야 수익을 한 푼이라도 더 늘리게 됩니다.
부동산 관련 세금은 ‘부동산계산기.com‘에서 대략적인 부분을 파악할 수 있으니까 참고해주세요.
5단계 : 매도/매수
1~4단계의 과정을 통해서 적합한 부동산 물건을 정했다면, 이때부터 매도자는 1원이라도 더 받으려고 하고, 매수자는 1원이라도 더 깎으려고 하는 흥정이 시작됩니다. 매도자보다는 매수자의 입장에서 설명해 드리자면, 물건에 대한 하자를 찾아내는 건 자신을 스스로 깎아내리는 것이기 때문에 물건 특성 파악 후 정해진 가격이라면 그 시점에서는 부동산 물건이 아니라 매도자의 심리를 파악하는 것이 중요합니다. 모든 매도자가 그렇지는 않겠지만, 각자가 처한 상황과 환경에 따라서 가격 제안의 여지가 전혀 없지는 않기 때문입니다.
6단계 : 부동산 투자 회수
단기투자의 경우 보통 매수 시점부터 매도 시점까지 3~6개월로 보고 있습니다. 수익형 부동산투자이기 때문에 장기간의 임대 수익과 가치 상승을 기대하는 경우가 대부분이겠지만, 물건 종류에 따라서 투자금 회수 시기를 조율할 필요가 있습니다. 은행 이자보다 2~3배 더 높다고 해서 반드시 좋은 투자라고 할 수는 없습니다. 부동산 시장은 항상 변하기 때문에 지금 당장의 2~3배 수입이 공실이나 경기 침체 등으로 인해서 은행 이자보다 낮은 수익 또는 적자가 될 수도 있기 때문입니다. 그러므로, 물건 종류에 따른 엑시트 전략도 미리 마련해두시는 게 좋습니다.
수익형 부동산투자를 위한 팁
- 수익형 부동산투자를 위해서 혼자서 이리저리 쫓아다니면서 임장하고, 공부하고, 투자하는 것도 나쁘지는 않습니다. 하지만, 멀리 갈 수는 없습니다. 그러므로, 다른 부동산 투자자와 네트워크를 형성해서 투자에 대한 각자의 인사이트, 정보 등을 공유할 수 있습니다.
- 투자 자금을 조달하는 방법으로 흔히 ‘레버리지’를 말하지만, 단순히 금융권으로부터의 대출만 존재하는 것은 아닙니다. 정부에서 지원하는 대출, 회사에서 받을 수 있는 대출, 금융권에서는 특정 직군에 특성화된 대출들이 있고 이 외에도 마이너스 대출 등도 활용할 수 있습니다. 그러나, 어디까지나 ‘투자자 본인이 감내할 수 있는 범위까지’입니다. 절대 선을 넘어서지 마세요.
- 부동산 투자를 혼자서 관리하는 건 불가능하다고 감히 말씀드립니다. 물건을 보는 것은 해당 지역의 공인중개사, 세무 관련 파트는 세무사, 부동산 관련 업무 처리는 법무사 등을 통해서 위임하는 것이 최선입니다. 부동산 투자자는 그들이 일하는 동안에 다른 부가 가치를 창출하면 됩니다.
이상으로 수익형 부동산투자에 대한 전반적인 내용과 투자 방법에 대해서 안내를 해드렸습니다. 아무쪼록 안내해드린 내용을 참고하셔서 머지않아 초보자 딱지를 떼고 전문 부동산 투자자로서의 입지를 굳혀나가시길 기원합니다.
오늘도 행복한 하루 보내세요~
소수림
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