아파트 매매계약 절차 6단계

요즘 부동산투자를 통해 매매계약이 잦은 분들도 계시지만, 보통 평생에 한두번이 전부인 아파트 매매계약!! 그 절차를 단계별로 꼭꼭 짚어드릴게요~~

가장 우선되는 건 역쉬~ 내가 소유하고 싶은, 살고 싶은 대상 물건이 있어야겠죠? >_<

거래 대상 물건 확인

대법원 인터넷등기소에서 등기사항전부증명서를 발급받아서 소유자(등기명의인)와 권리사항을 확인하셔야 합니다. 권리사항에는 가등기, 가처분, 가압류, 근저당 등의 권리가 명시되어 있으므로 반드시 확인하셔야 하는 내용입니다.

이 외 건축물대장, 토지이용계획확인서를 통해서 일반적인 내용(구조, 면적, 용도 등)을 확인할 수 있습니다. 일반주택의 경우에는 건축물대장, 토지 대장까지 일일이 확인해야 한다는 점을 염두에 두세요.

가계약금(=계약금의 일부)

거래대상 물건 확인 후 매수 의사를 확정해서 개업공인중개사(이하 공인중개사)에게 통지하면, 공인중개사는 매도인에게 연락해서 입금 계좌번호를 받아서 전달해주고, 계약서 작성 전에 매매가의 1% 정도의 가계약금을 송금합니다.

가계약금 : 매매가의 1%
계약금 : 매매가의 10% (가계약금 포함)
중도금 : 매매가의 40%
잔금 : 매매가의 50%

※ 상기된 비율은 ‘통상적 수준’에 따른 비율이고, 중도금과 잔금은 매도인과 매수인이 협의를 통해 조정이 가능한 부분입니다.

아파트 매매계약서 작성 시 준비서류

매도인

• 신분증
• 인감도장 (막도장 또는 자필서명으로 대체 가능)
• 임대차 계약서 원본 (임차인이 있는 경우)

매수인

• 신분증
• 인감도장 (막도장 또는 자필서명으로 대체 가능)
• 계약금
  ※ 계좌 이체 한도가 낮게 설정된 경우에는 사전에 이체 한도를 상향시켜두셔야 합니다.

중개업자

• 당일 발급한 등기사항전부증명서
• 토지대장
• 건축물대장
• 토지이용계획확인서
• 공시지가확인서 등

특약사항

• 본 계약은 매수인이 등기사항전부증명서, 소유자 신분 및 현장 방문을 통한 물건의 현 상태를 육안으로 확인하고, 아래 특약사항과 확인설명서를 읽고, 듣고 계약 서명·날인한다.
• 위 부동산은 매도인의 책임하에 잔금일에 하자없는 상태에서 인도하기로 한다.
• 계약일로부터 소유권 이전 시까지 위 부동산에 저당권, 임차권, 가입류, 가등기 등 소유권의 행사를 제한하는 사유가 매도인의 고의 또는 과실에 의해 발생한 경우 매수인은 매매계약을 해제할 수 있으며, 계약당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 상대방에게 청구할 수 있으며 계약금을 손해배상금으로 한다.

특약사항 기타

• 현재 임차인이 있는 경우, 잔금일까지 명도에 대한 사항, 임차인의 전출 일정에 따른 잔금일 조정 여부를 추가 기재한다.
• 분양 시 기본 부착물외 옵션으로 추가한 시스템에스컨, 붙박이장, 중문 등에 대한 내용도 매매금액에 포함되는지 여부를 확인한다.
• 제세 공과금과 기타 부담금의 정산일은 통상 잔금일 기준으로 하고, 관리비예치금에 대한 사항도 특약사항에 명시한다.
• 매수인이 바로 전입하지 않고 신규 임차인을 들이는 경우라면 매도인의 협조 여부에 대해서 명시한다.
• 임대차계약갱신청구권의 행사 여부에 대한 사항도 특약에 자세하게 기재한다.

계약서 작성 시 확인사항

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신분증(주민등록증 또는 운전면허증) 확인을 통해 반드시 실소유자(등기명의인)와 계약하여야 합니다. 실소유자가 아닌 사람(대리인)과 계약서를 작성할 경우 반드시 실소유자의 인감도장이 날인된 위임장 확인하고 계약서 작성을 진행합니다.
※ 위임장 없이 대리인과의 작성한 계약은 원칙적으로 무효입니다. 이는 실소유자의 가족이라도 법적인 대리권이 없으므로 계약 무효 조건은 동일합니다.
※ 소유자가 미성년자인 경우, 법정대리인의 동의서를 확인하셔야 합니다.

주민등록증 진위확인 : 전화 1382
운전면허증 진위확인

▶ 전세 사기의 유형 중 갭투자, 집주인 명의 변경, 법의 악용 등에 대한 내용을 정리해서 안내해드립니다.

중도금

중도금 없이 바로 잔금으로 넘어가는 경우도 있지만, 최소 억단위의 아파트 매매계약 절차에서 ‘중도금’을 생략하는 경우는 극히 드문 편입니다. 특히 아파트 가격의 상승과 하락에 따라서 아파트 매매계약을 무르고 싶은 상황이 발생할 수 있는데요, 계약금만 납부하였다면 매수인은 계약금의 포기, 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있습니다. 단, 중도금을 지급한 경우에는 일방에 의해 아파트 매매계약을 파기할 수가 없습니다.

잔금

잔금 납부를 위해 대출을 신청한 경우, 잔금일이 대출실행일이 됩니다.

부동산 매매계약 잔금시 필요서류

매도인

• 신분증
• 인감도장
• 인감증명서 1통(부동산 매도용)
  ※ 부동산 매도용 인감증명서는 매수인의 인적사항이 필요하므로 주민센터 방문 시 매매계약서를 지참해서 가시면 좋습니다.
• 주민등록초본 1통(주소변동 포함)
  ※ 주민등록번호 전체 공개로 발급받으셔야 합니다.
• 등기권리증
• 매매계약서 원본
• 아파트 관리비 및 각종 공과금 납입 영수증

※ 아파트가 공동명의일 경우, 공동명의인의 신분증, 인감도장, 인감증명서, 주민등록초본은 각각 준비하셔야 합니다.

매수인

• 신분증
• 인감도장(막도장으로 대체 가능)
• 주민등록등본(세대원 주민등록번호 전부 공개)
• 가족관계증명원(‘상세’로 발급)
• 매매계약서 원본
• 잔금

※ 공동명의로 계약을 진행할 경우, 공동명의인의 신분증, 도장, 주민등록등본도 함께 준비하셔야 합니다.

대리 계약시 필요서류

• 위임장(위임인의 인감도장 날인)
  ※ 소유자와 대리인의 개인정보, 위임의 내용와 범위 필수 포함
• 위임인 신분증
• 위임인 인감증명서
• 위임인 인감도장
• 대리인 신분증
• 대리인 도장
• (대리인이 가족인 경우) 가족관계증명서 또는 주민등록등본

이전등기

매수자의 준비서류

• 신분증
• 인감도장(막도장으로 대체 가능)
• 주민등록등본(주소변동 포함, 세대 구성원 정보 및 주민등록번호 뒷자리까지 모두 포함)
• 가족관계증명서(주민등록번호 뒷자리 전부 공개)
• 부동산 매매계약서 원본 / 사본
• 건축물대장 – 전유부
• 토지대장 – 대지권등록부
• 정부수입인지
• 등기신청수수료 영수증
• 국민주택채권매입 영수증
• 취득세납부 영수증
• 소유권 이전등기 신청서

상기된 모든 서류를 구비한 후 관할등기소를 방문해서 직접 셀프 등기도 할 수 있습니다만, 통상 잔금일에 법무사를 통해서 이전등기까지 마무리하는 방법을 권장해드립니다. 물론, 아파트 매매계약이 처음이지만 앞으로 ‘사업 목적’으로 매매가 빈번할 것 같다면 셀프 등기를 해보는 것도 좋은 방법입니다.

내 집으로의 입주를 진심으로 축하드립니다~!!

이상으로 아파트 매매계약의 전체 진행 순서와 각각의 준비서류 및 반드시 확인해야 하는 사항들에 대해 알아보았습니다. 도움이 되었으면 합니다.

오늘도 소중하고 행복한 하루 보내세요~

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